ITBI: Valor Efetivo do Contrato em Imóvel na Planta (Tema 1.113 do STJ)
Material completo, com planilha de cálculos + brinde:
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Introdução
Este material foi preparado para servir de apoio prático ao advogado que pretende atuar em demandas envolvendo a Tese do ITBI e o Valor Efetivo do Contrato (Tema 1.113 do STJ) em imóveis na planta, oferecendo uma base organizada de trabalho que permite estruturar o caso com clareza, desde a análise inicial dos documentos até a elaboração da peça processual adequada.
O material contempla os pontos que costumam ser decisivos nesse tipo de ação, com espaço para personalização conforme as provas disponíveis e as características específicas da situação do cliente.
O material foi pensado para que a adaptação ao caso do cliente seja feita em poucos passos, preservando a qualidade da redação e a solidez da estrutura originalmente proposta.
Trata-se, em síntese, de um instrumento de trabalho voltado a conferir precisão técnica, visão estratégica e agilidade ao profissional que pretende atuar nessa área com organização e método.
Sobre esse tema, dispomos do seguinte material:
Fase administrativa — resolvendo sem processo
Modelo de petição dirigida à Secretaria Municipal da Fazenda para reconhecimento do valor efetivo do contrato como base de cálculo do ITBI, restituição do que foi pago a maior, ou revisão do lançamento antes do recolhimento. É a peça que abre a via administrativa, constitui o Município em mora e produz a prova do pedido e da recusa.
Defesa administrativa contra o lançamento do ITBI com base no Valor Venal de Referência ou na base de cálculo do IPTU, com o enfrentamento dos fundamentos do Fisco municipal, a demonstração do valor real da transação e a prova documental. Apresentada no prazo, evita a inscrição em dívida ativa.
Recurso contra a decisão de primeira instância administrativa municipal, com os fundamentos organizados a partir do Tema 1.113 do STJ e da jurisprudência já consolidada sobre a matéria.
Roteiro e modelo para o pedido administrativo de restituição do ITBI recolhido com base em valor venal superior ao valor real do contrato, com os documentos exigidos e o que fazer diante da recusa do Município.
Peça específica contra a decisão que negou a restituição ou manteve o lançamento pelo valor venal de referência, com a demonstração da liquidez e certeza do crédito e do preço real declarado no contrato de compra na planta.
Modelo de consulta à administração tributária municipal sobre a base de cálculo aplicável ao caso concreto, antes do recolhimento. Bem formulada, a resposta vincula o Fisco municipal — instrumento de planejamento, não só de defesa.
Requerimento para emissão da guia de ITBI já com o valor efetivo do contrato como base de cálculo, evitando o pagamento a maior no próprio ato do registro, com o passo a passo do que costuma travar a emissão e como destravar.
Requerimento formal da cópia integral do processo administrativo, da planta de valores genéricos, do demonstrativo do valor venal de referência e dos extratos do sistema municipal. É o que instrui os cálculos e a futura ação.
Lista objetiva do que reunir com o cliente: contrato de compra e venda do imóvel na planta, comprovantes de pagamento, guia de ITBI recolhida, demonstrativo do valor venal de referência do Município e matrícula do imóvel.
Contrato de honorários, procuração, declaração de hipossuficiência e demais documentos de abertura do caso, prontos para preencher.
Material de linguagem simples para entregar ao cliente — em geral, o comprador do imóvel na planta — explicando a tese, o que será feito na via administrativa, quanto pode ser economizado ou recuperado e quais documentos ele precisa providenciar.
Fase teórica
Passo a passo do que fazer para atuar em favor do comprador do imóvel na planta. Tratamos primeiro da via administrativa — impugnação ao lançamento, pedido de restituição, consulta e manifestação de inconformidade — e depois do que é preciso para a ação judicial: fundamentos do Tema 1.113 do STJ, competência, provas e cálculos. Pode ser lido eletronicamente ou impresso.
Aula em vídeo, do início ao fim, mostrando na prática como conduzir o caso: o que pedir na via administrativa, quando vale ir ao Judiciário, em que ordem, e onde estão os pontos que decidem a causa à luz do Tema 1.113 do STJ.
Uma conversa descontraída sobre o assunto, apresentando-o com uma roupagem mais jovial e moderna, sem perder os detalhes e as estratégias mais importantes.
Ferramenta inteligente: "Analisador de situação fática e documentos do caso concreto"Faz a verificação dos documentos do caso (contrato de compra na planta, guia de ITBI recolhida, demonstrativo do valor venal de referência, matrícula do imóvel e extratos do sistema municipal), apurando e fazendo diagnósticos — e sugestões — de acordo com o caso concreto. Ela "lê" os documentos e permite que você descreva as principais características do caso, para sugerir peças, argumentos, cálculos, provas e demais documentos necessários para buscar a solução mais favorável ao seu cliente, começando pela via administrativa.
Roteiro objetivo, fase por fase: o que fazer antes de qualquer medida, o que juntar, o que alegar na impugnação ao lançamento pelo valor venal de referência, quando vale a via judicial, e o que esperar da defesa do Município.
Decisões reais e atuais sobre o Tema Repetitivo 1.113 do STJ e sua aplicação pelos tribunais estaduais em casos de ITBI sobre imóvel na planta, organizadas por tema — incluindo os precedentes que afastam o valor venal de referência e a base de cálculo do IPTU.
Fase processual
Petição inicial completa e fundamentada, com a narrativa dos fatos, a tese do Tema 1.113 do STJ, os pedidos e o valor da causa. Serve tanto para a ação declaratória e anulatória quanto para o mandado de segurança e a repetição de indébito do ITBI pago a maior.
Pedido liminar dirigido ao que importa: a probabilidade do direito com base no Tema 1.113 do STJ e o risco de o registro do imóvel ficar condicionado ao pagamento do ITBI pela base de cálculo inflada, com o pedido de recolhimento pelo valor efetivo do contrato e a fixação de prazo.
As duas peças de defesa quando o Município executa a diferença de ITBI: os embargos, com garantia do juízo, e a exceção de pré-executividade para as matérias de ordem pública que dispensam dilação probatória — como a própria tese do Tema 1.113 do STJ.
Agravo contra a decisão que negou ou limitou a liminar, com pedido de efeito suspensivo ou antecipação da tutela recursal.
Réplica preparada para as defesas de sempre do Município: prescrição e decadência, ausência de prova do valor real do contrato, presunção de legitimidade do lançamento, necessidade de prévio requerimento administrativo e legitimidade.
Petição indicando as provas a produzir — documental complementar e perícia para apuração do valor real de mercado do imóvel na planta — com a justificativa de cada uma.
Quesitos dirigidos ao que decide a causa: o valor de mercado do imóvel na planta na data da transação, a comparação com o valor venal de referência do Município, o valor a restituir e a atualização pela SELIC.
Peça para atacar o laudo desfavorável: contradições, quesitos não respondidos, metodologia inadequada de apuração do valor de mercado e conclusões sem suporte no contrato de compra na planta.
Petições de andamento para os incidentes do dia a dia: esclarecer pedidos, juntar documento novo, informar fato superveniente e reiterar decisão não cumprida.
Memoriais reunindo prova e fundamento na véspera da sentença, no formato que o juiz lê com atenção.
Recurso completo contra a sentença que negou o pedido, com o enfrentamento dos fundamentos usuais e o pedido de reforma.
Contrarrazões ao recurso do Município contra a sentença favorável, sustentando a decisão e a manutenção da tutela concedida.
Peças da fase final: cumprimento da obrigação, habilitação do crédito reconhecido, escolha entre a compensação administrativa e o precatório ou RPV, e a cobrança dos valores com a memória de cálculo.
Cálculos
O sistema pode ser editado mediante inserção manual dos dados do caso concreto. Alternativamente, a ferramenta é capaz de interpretar arquivos em PDF (contrato de compra na planta, guia de ITBI recolhida e demonstrativo do valor venal de referência), extraindo automaticamente as informações necessárias para realizar os cálculos. Ao final, seja pela inserção manual ou pela extração automática, a ferramenta gerará um arquivo contendo a memória de cálculo, apto para juntada aos autos ou ao processo administrativo.
Roteiro específico: quais dados levantar (valor do contrato de compra na planta, valor venal de referência do Município, guia de ITBI efetivamente recolhida, período não atingido pela prescrição, índices de atualização), o que preencher e em que ordem, para chegar ao valor a restituir.
Vídeo em formato mp4, passo a passo, mostrando como é fácil usar a ferramenta de cálculos — e ela elaborando os cálculos sozinha, no caso concreto.
Documento que explica, em linguagem clara, o que cada número representa — útil para instruir a inicial, sustentar o pedido administrativo, responder à impugnação do Município e explicar ao cliente.
Se preferir, fale conosco para tirar dúvidas sobre os cálculos do caso concreto. Também elaboramos os cálculos para quem prefere terceirizar.
Redes sociais
Artes e textos prontos sobre ITBI em imóvel na planta, valor venal de referência e certidão negativa, para publicar e atrair o cliente que está justamente com esse problema.
Estratégias práticas de captação para esse tipo de demanda, do posicionamento nas redes ao atendimento que converte — com o foco no comprador de imóvel na planta que pagou ITBI a maior.
Inteligência Artificial - IA
Um conjunto de prompts prontos para você usar na sua IA favorita e transformá-la em uma especialista no tema: cole os prompts, envie os documentos e descreva a situação fática do cliente, e a IA passa a analisar o caso como quem domina o Tema 1.113 do STJ — apontando a medida administrativa cabível, o prazo, as provas necessárias, os pontos fortes e frágeis e os próximos passos.
Reúne julgados reais deste tipo de ação — inclusive sobre o Tema 1.113 do STJ — e os prompts para usá-los com a sua IA favorita. Assim, em vez de "inventar" precedentes, a IA trabalha sobre decisões verdadeiras e passa a fazer a análise com base em parâmetros aceitos pelo Judiciário.
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